City2: Nu bliver vi landfast med Taastrup
Månedens profil i maj 2018
Det lysner for det store indkøbscenter i Høje Taastrup. City2 har været udfordret i nogle år. Det erkender center manager Thomas Lüscher, DEAS, gerne. Men kunderne er på vej tilbage. Besøgstallet de sidste 12 måneder er ca. 1 million højere end en tilsvarende måling for to år siden.
Med planen for det nye Høje Taastrup C er Thomas Lüscher sikker på, at City2 går en stor fremtid i møde.
- Planen betyder, at City2 bliver landfast med Taastrup. Hidtil har vi ligget som en ø, hvor de store parkeringsarealer er havet omkring os. P-pladserne har altid været vores force, men også en hæmsko, fordi de skaber afstand til byen. Vi kaster vores nogle af P-arealerne på nordsiden ind i projektet, så det område kan opstå med boliger, kontorer og park. City2 og Høje Taastrup station bliver bedre forbundet med hinanden. I dag er det bare ulogisk at gå herned fra stationen. Nu kommer der en sti ned gennem den nye park. Det vil give logik for cyklister og gående.
Vi vil skabe byliv
City2 og Copenhagen Designer Outlets ejere er aktive i at udvikle Høje Taastrup C og var med til at sponsere arkitektkonkurrencen for området. Modellen for fremtidens bydel har center manager i DEAS Thomas Lüscher stående i et aflukke i City2.
Så selv om City2 flytter ca. 1.000 p-pladser fra Blå indgang og nordsiden om på sydsiden, tror Thomas Lüscher ikke, at det vil give færre kunder ind gennem Blå indgang, som de fleste benytter i dag. Der vil stadig være 3.000 p-pladser på den side plus flere gående og cyklende vil blive tiltrukket tillige med 3.000-4.000 beboere i det nye boligområde lige uden for indgangen. Samtidig vil facaden ud mod nord blive mere åbnet op, blandt andet med store udstillingsvinduer i stedet for de nuværende sorte flader.
- Vi skal skabe et miljø, der gør det attraktivt at bo og leve omkring City2. Det vil give en anderledes dagligdag, når vi har 3.000-4.000 mennesker boende lige omkring os. Det vil give byliv. Vi har alle en interesse i, at Høje-Taastrup bliver interessant for nye beboere og virksomheder. Derfor er det nye vandland også superpositivt. Det vil løfte hele aktivitetsniveauet og bliver et kæmpe plus for den måde, folk opfatter Høje-Taastrup på, siger Thomas Lüscher.
Han håber, at Høje Taastrup C kan stå færdigt om fem år. Så snart myndighederne giver grønt lys, går City2 i gang med at etablere nye p-pladser på sydsiden og få flere kunder til at bruge de fire indgange på den side. Så det trafikale flow allerede fungerer, når der skal bygges på nordsiden.
Udsigt fra taget af City2 over mod bydelen omkring Høje Taastrup station. Nyt byggeri til bolig og erhverv og en park skal gøre by og shopping-center landfast med hinanden. Taget på City2 er beklædt med 13.200 solceller, der kan dække over 60 % af centrets energiforbrug.
Bygget som Europas største shoppingcenter
De enorme parkeringsarealer med plads til ca. 3.000 biler var det helt store trækplaster, da City2 åbnede i 1975 som Europas største indkøbscenter. Oplandet var hele Sjælland, og kunderne strømmede til. Over 80 procent kom i bil. Det gør de sådan set stadig, men trafikken er bare faldet.
- Alt, hvad der er sket, siden City2 åbnede, har været lidt af en udfordring. Vi var bygget til at dække Sjælland, men siden er der åbnet næsten 20 shopping-centre inden for en radius af 20 km. Dertil kommer, at dagligvarehandelen er flyttet med Netto, Rema 1000 osv. ud i discountverdenen i byområderne.
Vi måtte genopfinde os selv
- Vi havde en enorm OBS-forretning liggende. Selvfølgelig var det en udfordring, at den lukkede, og at COOP forlod os efter at have drevet butik i City2 i næsten 40 år. Vi har skullet genopfinde os selv uden et kæmpe udbud af dagligvarer.
Derfor har City2 de sidste par år skiftet lidt karakter med mere vægt på bespisning og underholdning. Og i 2014 er Copenhagen Designer Outlet (CDO) så kommet til og ligger i det tidligere OBS-varehus.
City2 og CDO er to ting
Thomas Lüscher understreger, at City2 og CDO er to forskellige enheder. De markedsføres hver for sig, og de drives forskelligt. I City2 kører butikkerne på almindelige huslejekontrakter, hvor de i CDO betaler husleje i forhold til sortiment og kategori, dog altid med en grundhusleje som udgangspunkt.
- Sådan er det i outlet-verdenen, hvor det handler meget om marginaler på varerne, fordi det er kollektionen fra året før, der skal sælges ud. Vi har som udlejer stor indsigt i butikkernes drift og samarbejder og sparrer tæt med outlet-butikkerne. De indrapporterer deres omsætning hver uge, og vi har 100 % styr på kunde-flowet. Både ved hovedindgangen til CDO og ved hver butik har vi persontællere. Hver mandag opgør vi, hvem der har haft flest kunder. Vi deler listen med butikkerne, så de kan kæmpe om at blive nummer 1.
Håber på krydstogt-kunder
Det har været hårdt – og er det stadig – at få CDO løbet i gang. Det handler om at få de rigtige brands ind. Mærker som Nike og Boss er der allerede, men skal der være optimal effekt, skal CDO have alle de internationale brands plus alle de danske design-ikoner som for eksempel Royal Copenhagen.
- Med det set-up kan vi tiltrække krydstogtkunder fra København. Vi kan have en bus holdende på kajen, når de går i land, og så køre dem herud. Men det kræver, at vi også har de førende danske brands med, siger Thomas Lüscher.
CDO er opbygget med en ydre mall og en inner mall. Den ydre er den del, som allerede er åben og knap 70 % udlejet. Det er langt fra nok, så Thomas Lüscher og leasing i DEAS er hele tiden på jagt efter nye lejere. Når den ydre mall så er fuldt besat, kan der åbnes op for den indre, hvor der er gjort klar til yderligere 17 outlet-butikker.
Internet-butik går i land
Booztlet var den første, men flere internetbutikker indser et behov for en fysisk butik, hvor kunderne kan se og mærke varerne.
En af butikkerne i CDO er en historie helt for sig selv i dansk detailhandel. Det er Booztlet. Den udspringer af skandinaviske boozt.com, som sælger tøj på internettet. Sidste år besluttede hovedkontoret i Sverige, at Boozt også skulle have en fysisk butik og valgte CDO som det rette sted.
Thomas Lüscher opfatter det som starten på en ny tendens: - Det er en netbutik, som går ind på det traditionelle fysiske marked, fordi de har behov for at vise varerne. Før kunne vi se mange kædebutikker tøve med at gå ind i nethandel, men siden tog de springet og forsvandt fra det fysiske butiksmarked. De begynder at komme tilbage nu, stille og roligt.
- Det handler om synlighed. Jeg tror, at vi har nået mætningspunktet på nethandel. De fysiske butikker, som også er på nettet, er begyndt at geninvestere. Enten i showroom, hvor kunderne kan se og mærke produkterne, eller i Click&Collect løsninger, hvor du bestiller på nettet og så henter i butikken. Der er klart en synergi mellem de to former for handel. Jeg tror – nej, jeg ved! – at den ene form ikke kan uden den anden.
Vi går en stor fremtid i møde
På baggrund af det stigende besøgstal, kombinationen af nethandel/fysiske butikker og fremtidens Høje Taastrup C ser Thomas Lüscher en stor fremtid for City2 og CDO.
- Ellers ville vores ejere, ATP og Danica, ikke kaste penge efter os. Vi får også nye lejere og vækster stille og roligt på kundetallet. Ja, vi havde et dyk, da OBS forlod os og efterlod 20.000 ledige kvadratmeter. Det er jo en ret vild udfordring. Den har vi løst ved at genopfinde os selv og har investeret meget i at udvikle City2 over de seneste år. Og nu gør vi det igen med Høje Taastrup C.
City2 er ikke mere Europas største, heller ikke Danmarks. Men er dog blandt de fire største herhjemme, målt på kvadratmeter. 100.000 kvm er under tag, heraf 64.000 kvm til detailhandel fordelt på ca. 200 lejemål. Resten er fællesarealer, bl.a. 10 km gangarealer, som publikum ikke ser.
Thomas Lüscher viser det område på nordsiden, hvor P-pladserne vil blive flyttet om på sydsiden for at gøre plads til boligbyggeri m.m.
Besøgstal er på vej op
På besøgstallet er City2 efter det store dyk nu tilbage på niveauet fra 2005. DEAS, som administrerer City2 og 16 andre butikscentre, opgiver ikke det faktuelle besøgstal. Thomas Lüscher kan kun sige, at målet er at have 6-7 millioner kunder om året, og at det er et ambitiøst mål.
- Men jeg forventer, at vi når derop, når alt dette her er foldet ud. Vi er godt på vej. På en almindelig dag har vi ca. 10.000 gennem destinationen, og på store dage som Black Friday er vi oppe omkring 40.000.
- CDO er med til at tiltrække nye kunder, og så har vi i tæt samarbejde med leasing i DEAS lagt en strategi, hvor de nye butikker i City2 skal kunne trække deres egen kundestrøm. Som når vi åbner en 1.000 kvm stor Intersport, eller en Søstrene Greene eller en Normal. Det er butikker, der trækker egne kunder.
Nye butikker gavner alle
Ifølge Thomas Lüscher er det fremtidsudsigterne for City2 og udviklingsplanerne for Høje Taastrup C, der trækker de nye lejere til.
- Det er klart hovedargumentet. Og så råder vi over mange kvadratmeter, der gør det muligt at lave store tiltag, fx en kæmpe Intersport. Det smitter jo positivt af på de andre butikker i centret, så de er også fleksible, hvor vi har brug for omrokeringer. De sidste fem år har vi lavet 27 strategiske flytninger, hvor butikker har givet afkald på deres eksisterende lejemål og er flyttet til et andet for at skabe plads til en stor lejer eller få mere sammenhæng i centret.
Landets største butik med børneudstyr åbner i efteråret
Thomas Lüscher tager det også som klar tiltro til City2-konceptet, at Dansk Supermarked pr. 1. januar valgte at købe det lejemål, hvor Føtex ligger, og dermed nu er medejer af matriklen. Det er første gang, at en lejer har gjort det. Samtidig har det medført, at Føtex i april har udvidet sin bagerbutik ganske betragteligt.
Der er stadig en del tomme butikker at fylde op. Men det kommer, fastslår Thomas Lüscher. Og flere butikker vil også give flere kunder.
- Vi har forventninger om ganske mange nye butiksåbninger før sommerferien. Foråret og sidste del af efteråret er sæson for butiksåbninger. Jeg ved med sikkerhed, at vi får nogle nye med i denne omgang.
- Senest har vi indgået aftale med ØnskeBørn, som til efteråret åbner Danmarks største butik - over 2.000 kvadratmeter - med baby- og børneudstyr. Det er en butikstype, som vores kunder har efterspurgt, så vi er glade for at byde ØnskeBørn indenfor med en god placering tæt på indgang og p-pladser. Butikken er også et godt match til det nye boligområde, der kommer lige uden for vores dør, da vi forventer, at det vil være attraktivt for unge familier at bo i Høje Taastrup C, siger Thomas Lüscher.
Thomas Lüscher har været center manager siden 2011, ansat af DEAS, som er administrator for 17 shopping-centre. Centrene ejes af Danske Shopping Centre, mens DEAS står for drift, huslejeopkrævning og markedsføring. I City2 og CDO har DEAS eget tekniker-team, men på alle større entrepriser indhentes der altid tre tilbud udefra. Knap 1.000 personer har deres daglige arbejdsplads i centrets butikker, administration og service.